Apabila beli rumah, tuan puan akan menandatangani suatu borang dipanggil Offer To Purchase yang meliputi syarat beli rumah yang sangat penting. Tapi ramai pembeli yang TIDAK ambil tahu akan perkara ini.
Syarat dan terma dalam booking form ni mengikat dan boleh menyebabkan kerugian jika tak dipatuhi.
Apa kesan kalau tak hati-hati dengan terma tu?
- Booking fee yang dibayar tu mungkin boleh hangus.
- Jangkamasa proses boleh jadi lama.
- Kena penalti daripada pemilik.
- Tidak tahu apa hak tuan puan sebagai pembeli.
Artikel kali ni ambo share apa yang patut tuan puan fahami. Dan apa hak tuan puan kalau terjadinya pembatalan.
#1 Butiran Rumah
Semak betul-betul butiran rumah yang ingin dibeli. Yang paling utama alamat dan harga rumah yang ditawarkan tu mesti betul. Salah alamat dan harga ni menyebabkan proses permohonan pinjaman / guaman nanti sangkut.
Permohonan pinjaman tu kena mohon semula. Peguam pula kena buat balik perjanjian jual beli.
Dan semua ni boleh menyebabkan kelewatan dan dikenakan penalti oleh pemilik.
#2 Keadaan Rumah Semasa Belian Dibuat
Biasanya rumah akan dijual berdasarkan terma ‘as is where is basis’. Apa yang tuan puan tengok itulah yang akan tuan puan dapat nanti.
Terma ‘as is where is basis’ ni akan melindungi tuan puan daripada sebarang perbezaan keadaan rumah setelah terima kunci nanti.
Tapi tentulah, perbezaan tersebut mestilah perbezaan ketara. Contohnya kalau rumah tersebut berkeadaan baik semasa booking, tapi ada kebocoran setelah terima kunci, tuan puan boleh tuntut dengan pemilik untuk pembaikan.
Perbezaan kecil pula tidak termasuk dalam terma ni. Dalam perjanjian jual beli akan sebut “Fair wear and tear excepted”. Contohnya jika cat rumah itu sedikit pudar setelah selesai jualan.
Yang ni pembeli tidak boleh lah tuntut kerana ianya munasabah disebabkan tempoh jual beli tu memakan masa berbulan-bulan.
Tapi ambo ingin tekankan juga, jika tuan puan dapati tiada terma ‘as is where is basis’ ni dalam booking form / offer to purchase tu, sila minta untuk ejen hartanah masukkan.
Jika pemilik menjual rumah berserta dengan perabot pula, senaraikan barangan tersebut dan dapatkan persetujuan pemilik. Pada masa sama, minta peguam untuk masukkan senarai perabot ni dalam terma perjanjian jual beli.
Kegagalan memasukkan senarai perabot dalam booking form dan juga perjanjian jual beli boleh menyebabkan berlakunya ketidaksefahaman kemudian hari.
Macam-macam drama boleh berlaku. Pemilik kata tidak pernah berjanji untuk bagi aircond. Pembeli pula kata pernah tapi pemilik tidak ingat. Begitulah lebih kurang. Jika jelas dari awal, situasi macam ni boleh dielak.
#3 Bila Kena Tandatangan Perjanjian Jual Beli Rumah
Perjanjian jual beli lazimnya mesti ditandatangan dalam masa 14 hari berkerja daripada tarikh booking. Dalam masa 14 hari tu lah, tuan puan mesti pastikan pinjaman sudah lulus dan kemudian tandatangani perjanjian.
Ambo nasihatkan kalau tuan puan rasa pinjaman tu tidak boleh dapat keputusan dalam masa 14 hari, minta ejen untuk tukar ke 21 hari berkerja.
Ini penting untuk melindungi tuan puan daripada duit booking itu hangus. Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian dan forfeit booking fee yang dibayar jika tempoh ini tak dipatuhi.
Ada juga situasi di mana tuan puan sudah buat permohonan pinjaman tapi besar kemungkinan tidak dapat diselesaikan juga dalam tempoh tersebut.
Sebelum cukup tempoh 14 atau 21 hari berkerja tu, cepat-cepatlah mohon daripada pemilik tambahan masa.
Ingin mohon tambahan masa ni elok dibuat dengan menandatangan booking form / offer to purchase yang baru atau melalui surat rasmi yang ditujukan kepada pemilik rumah.
#4 Apa Akan Jadi Kalau Pinjaman Tidak Lulus
Tuan puan juga mesti minta penjelasan daripada ejen apa akan jadi kalau loan tu tidak lulus. Adakah tuan puan akan dapat balik duit booking tu atau sebaliknya?
Majoriti ejen hartanah boleh meletakkan terma di mana duit booking tu dipulangkan jika pinjaman tidak lulus. Biasanya setelah dua kali permohonan di bank yang berbeza, ditolak (LOAN REJECTED)
Jika permohonan ditolak, tuan puan mesti dapatkan rejection letter daripada bank. Rejection letter ni merupakan surat rasmi daripada bank yang mengatakan permohonan pinjaman tersebut tidak diterima.
Rejection letter ni lah yang akan menjadi bukti kepada pemilik untuk tuan puan dapatkan kembali booking fee yang dah dibayar.
Tapi ingat, rejection letter ni mesti diberi dalam tempoh 14 atau 21 hari berkerja daripada tarikh booking form tu. Bagi selepas tarikh ni tiada guna juga. Pemilik sudah ada hak untuk forfeit duit booking tuan puan.
#5 Cara Bayaran
Seterusnya tentang terma bayaran. Macam mana bayaran rumah tu dijelaskan. Biasanya dalam standard booking form, termanya macam ini:
- 3.18% daripada harga rumah tuan puan bayar sebagai booking fee bila sudah berkenan dengan rumah tu.
- 6.82% tuan puan akan bayar semasa tandatangan perjanjian jual beli. Jika tuan puan bayar baki deposit melalui KWSP, tukar terma ni menjadi 6.82% akan dibayar setelah pengeluaran KWSP dibuat.
- Baki 90% tu pula dibayar dalam tempoh 90 hari berkerja daripada tarikh perjanjian jual beli atau tarikh dapat kebenaran menjual daripada pihak berkuasa.
Nota: Tempoh Jual Beli
- Rumah freehold / leasehold dengan geran master title: kena selesaikan dalam tempoh 90 hari berkerja bermula dari tarikh dapat kebenaran daripada pemaju.
- Rumah freehold dengan geran individu / strata: 90 hari berkerja tu bermula dari tarikh perjanjian jual beli.
- Rumah leasehold dengan geran individu: 90 hari berkerja bermula dari tarikh kebenaran diperoleh dari kerajaan negeri.
Jika jual beli tersebut tidak dapat diselesaikan dalam 90 hari berkerja, tuan puan biasanya akan diberi tambahan masa 30 hari. Untuk 30 hari ni, pemilik akan kenakan penalti kepada pembeli.
Kadar penalti ni kebiasaannya 8% dari harga rumah yang mana dikira berdasarkan hari kelewatan. Contoh kata pembeli lewat sehingga 25 hari dan harga rumah ialah RM300,000.
Cara kira penalti tu macam ni:
(25 hari / 365 hari setahun) x 8% x RM300,000 harga rumah = RM1,643. Fuhh banyak tu.
Apa jadi pula kalau pembeli tidak dapat selesaikan jual beli setelah diberi masa tambahan? Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian jual beli dan forfeit duit deposit 10% pembeli.
Lagi sakit. Hati-hati.
#6 Bila Pembeli Terima Kunci
Dalam booking form itu juga sebut bila tuan puan akan terima kunci rumah. Kunci rumah ni lazimnya akan diberi setelah bayaran penuh harga rumah dah diselesaikan.
Tuan puan kena bersedia dari awal kerana ada satu tempoh yang mana tuan puan sudah mula bayar installment rumah tapi kunci belum diterima.
Ini kerana bank biasanya akan buat bayaran dua kali kepada pemilik:
- Bayaran pertama bank pembeli akan jelaskan baki hutang dengan bank pemilik, jika pemilik masih mempunyai pinjaman. Masa ni pembeli sudah mula bayar installment (partial). Kunci masih belum boleh diperoleh kerana bayaran masih belum penuh. Lihat poin seterusnya.
- Bayaran kedua dibuat oleh bank pembeli kepada pemilik untuk bahagian keuntungan mereka. Ketika ini bayaran penuh sudah dibuat & pembeli kemudian akan terima kunci.
Jarak daripada bayaran pertama & kedua tu boleh jadi sebulan ke dua bulan. Maksudnya ada tempoh di mana tuan puan bayar installment rumah selama 2 bulan sebelum terima kunci.
Tempoh ni juga boleh jadi lama kalau ada masalah atau melibatkan pinjaman kerajaan.
#7 Apa Akan Jadi Jika Pelanggaran Syarat Beli Rumah
Ada kemungkinan di mana pemilik sudah setuju untuk jual rumah. Tapi setelah persetujuan dicapai dengan pembeli, pemilik kemudian batalkan jualan.
Dalam kes begini, pembeli boleh menuntut balik booking fee yang dibayar. Pembeli juga ada hak untuk menuntut amaun ganti rugi daripada pemilik.
Gantirugi ni bersamaan dengan amaun booking fee yang tuan puan bayar.
Jika pembatalan jual beli rumah dilakukan oleh pembeli pula, pemilik mempunyai hak untuk menuntut ganti rugi. Booking fee yang dibayar akan hangus.
#8 Apa Yang Tiada Dalam Booking Form
Dalam booking form / offer to purchase ni tidak sebut tentang kos belian rumah. Sebagai pembeli tuan puan kena lantik peguam untuk buat kerja-kerja pindah milik ni.
Caj peguam ni sekitar 3-5% daripada harga belian rumah (termasuk duti setem). Jadi bersiap sedia daripada awal.
Ada kes pembeli rumah di mana, beliau bercadang tidak mahu guna peguam. Katanya ingin urus sendiri proses jual beli ni. Bagi ambo, kalau boleh jangan...
Bukan senang kerja jual beli rumah ini & melibatkan banyak pihak. Dari pemaju, kepada pihak berkuasa, pembeli, penjual. Kalau berlaku kelewatan deposit mungkin hangus.
Tugas peguam ni ada for a reason. Jadi serahkan kepada yang pakar.
Peringatan
Terma-terma yang ambo nyatakan di atas ni biasanya ada kalau tuan puan beli rumah dengan ejen hartanah. Kalau beli rumah secara terus dengan pemilik, tuan puan kena lebih berhati-hati!!
Ini kerana terma booking rumah yang disediakan pemilik tu boleh jadi lebih longgar atau tiada langsung, sehingga mendedahkan kepada risiko.
Dalam kes belian terus daripada pemilik, dapatkan khidmat peguam hartanah sebelum teruskan belian.
Kesimpulan
Apa-apa pun bila beli rumah, pastikan tuan puan faham dengan terma dokumen & syarat beli rumah yang tuan puan tandatangan.
Ini adalah untuk mengelakkan cerita sedih di kemudian hari. Semoga tuan puan dapat manfaat dan menjadi pembeli yang lebih bijak.
TUAN PUAN INGIN KAN PERKHIDMATAN EJEN HARTANAH DI DALAM URUSAN JUAL BELI HARTANAH. TUAN PUAN BOLEH HUBUNGI TALIAN WHATSAPP 24 JAM AMBO DI TALIAN 016-7862587 ATAUPUN LAYARI FACEBOOK PAGE : TUSIN KINABALU
Tiada ulasan:
Catat Ulasan