Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2024

Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2024

Beli rumah bukan satu proses yang mudah terutama untuk anda yang beli rumah pertama. Dalam artikel Panduan Dan Cara Beli rumah ni, matlamat saya adalah untuk kongsikan langkah komprehensif dan terperinci supaya anda beli rumah dengan berjaya, berdasarkan pengalaman 10 tahun saya dalam jual beli. Jom ikuti.

Kenapa Beli Rumah Pada Tahun 2024?

Tahun 2024 adalah tahun yang sesuai untuk beli rumah. Lihat sahaja indeks harga rumah di bawah. Harga rumah pada tahun 2023 adalah terendah sejak 2019.

Walaupun begitu, indeks ini juga buktikan harga rumah adalah stabil dan meningkat untuk jangka panjang. Tak adanya harga akan jatuh mendadak.

Tambah pula dengan keadaan ekonomi negara yang bertambah baik dan inisiatif baru kerajaan perkenalkan macam Dasar Gaji Progresif, ini akan tingkatkan permintaan pasaran hartanah.

Maknanya apa? Kalau tak bertindak masa harga tengah murah sekarang, kita mungkin akan beli rumah dengan harga yang lebih mahal nanti.

Tahun 2024 juga ada beberapa peluang lain. Untuk pembeli rumah pertama, anda boleh dapat pengecualian duti setem 100% kalau beli rumah tak melebihi harga RM500,000.

Anda juga layak dapat pembiayaan 100% melalui Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP). Ini tentunya mudahkan anda untuk buat belian.

Apa pun yang saya sebut di atas, beli rumah adalah satu keputusan besar dalam hidup. Anda mesti cukup ilmu untuk elak kerugian dan terperangkap dengan beban kewangan. Mari saya tunjuk caranya.

Semak Kelayakan Dan Kemampuan Bayar Pinjaman Bank

Untuk semak kelayakan pinjaman, anda boleh minta bantuan jurubank atau perunding hartanah. Anda juga boleh buat kiraan sendiri. Macam mana caranya?

1) Semak Kelayakan Pinjaman Rumah

Nak semak kelayakan, anda boleh kira Debt Service Ratio. Ianya satu cara utama yang bank guna pakai untuk tentukan sama ada anda mampu dapat pinjaman atau tidak.

Formula Debt Service Ratio (DSR):

(Jumlah komitmen bulanan + Installment Rumah Yang Ingin Dibeli) / Pendapatan Bersih.

Jumlah komitmen bulanan tu ialah total kesemua bayaran bulanan, untuk semua pinjaman yang anda ada dengan institusi kewangan. Ini boleh jadi pinjaman peribadi, kereta, rumah dan lain-lain.

Installment rumah yang nak dibeli pula, anda boleh kira menggunakan kalkulator bayaran bulanan bank.

Akhir sekali ialah pendapatan bersih. Pendapatan bersih ialah pendapatan kasar anda, tolak EPF, SOCSO, Potongan Cukai Berkala (PCB) dan zakat.

Kita ambil satu contoh. Katakan anda ingin beli rumah dan pendapatan bersih anda RM5,000. Anda ada pinjaman kereta RM1,000 dan installment rumah baru tu pula RM2,000. Maka dalam situasi ni, DSR anda ialah 50% (RM1,000 + RM2,000 / RM5,000).

Lepas dah dapat DSR ni, bandingkan dengan had maksimum DSR yang bank tetapkan. Dalam pasaran sekarang biasanya had maksimum DSR bank adalah seperti berikut:

• Untuk pendapatan kurang RM3,000 – 60%
• Pendapatan lebih RM3,000 – 70%

Kalau kita guna contoh tadi, DSR anda ialah 60%. Oleh kerana pendapatan anda melebihi RM3,000, maka had DSR anda ialah 70%. Dalam kes ni, besar kemungkinan anda layak dapat pinjaman kerana DSR anda lebih rendah berbanding DSR bank.

Sekarang anda dah tahu kelayakan pembiayaan anda, nasihat saya jangan terus cari dan beli rumah. Anda mesti….

2) Semak Kemampuan Bayar Pinjaman

Walaupun anda layak dapat pinjaman RM1 juta, itu bukan maknanya anda mampu bayar.

Kerana apa? Kerana setiap orang ada cabaran kewangan tersendiri. Ada klien saya dulu, dia mampu beli rumah yang mahal harganya. Tapi dia keputusan beli rumah yang jauh lebih murah. Dia tak mampu kerana menyara adik-adiknya belajar.

Maka jadilah pembeli yang bijak. Semak pendapatan dan belanja. Kurangkan kos yang tak perlu dan buat bajet bulanan. Dari sini anda akan tahu, berapa sebenarnya anda boleh peruntukkan untuk bayar komitmen rumah. Dan belilah rumah mengikut bajet anda.

Kalau anda buat langkah ni, saya yakin anda akan ucap terima kasih kepada diri anda sendiri satu hari nanti.

Buat Persediaan Untuk Dapatkan Pinjaman Perumahan

Ok. Selain Debt Service Ratio, anda juga kena pastikan skor kewangan anda cantik. Ini bukan sahaja akan bantu kelulusan pinjaman, bahkan boleh mengurangkan kadar faedah. Ini beberapa tips yang saya boleh bagi.

1) Bayar semua komitmen tepat pada masanya

Kalau anda berhutang dengan mana-mana institusi kewangan, bayar hutang tu tepat pada masanya. Ini boleh jadi pinjaman peribadi, pinjaman kereta, pinjaman perumahan, AEON credit dan lain-lain.

Tak bayar hutang ni besar impaknya…

Kalau anda ada tunggakan sebulan, kadar faedah pinjaman rumah anda akan jadi tinggi. Manakala kalau tunggakan tu lebih sebulan, pinjaman anda mungkin tak lulus.

Ini termasuklah juga hutang PTPTN. Kalau tak mampu selesai semua tunggakan, bincanglah dengan pegawai PTPTN untuk susun dan jadualkan semula bayaran tu.

Elakkan jual apa-apa aset, termasuk kereta, melalui kaedah sambung bayar. Jauhi diri anda daripada menjadi penjamin (guarantor) untuk kenalan mahupun keluarga.

Macam mana nak tahu anda pernah terlewat bayar hutang atau tak? Anda boleh semak laporan CCRIS anda di cawangan Bank Negara atau dekat beli dekat ctoscredit.com.my. Bank pun guna laporan CCRIS ni juga untuk tentukan skor kewangan anda.

2) Perkerjaan Anda Berstatus Tetap

Untuk yang berkerja, pastikan status kerja anda dah tetap. Ini penting, kerana peluang anda untuk dapat pinjaman dengan status kontrak sangat rendah. Nota: ini tak termasuk penjawat penjawat awam. Bank masih boleh terima permohonan penjawat awam yang dah berkerja melebihi 6 bulan, sekalipun mereka belum dapat pengesahan jawatan.

3) Semak Penyata KWSP Dan Pastikan Majikan Mencarum Tepat Masa

Selain itu, periksa juga penyata KWSP anda. Pastikan majikan buat caruman secara konsisten dan tepat pada masa. Kalau ada kelewatan, tanya majikan dan minta mereka keluarkan surat justifikasi. Serahkan surat tu kepada bank masa mohon pinjaman nanti.

4) Pastikan Dokumen Sokongan Lengkap

Untuk mohon pinjaman rumah, pastikan dokumen sokongan lengkap. Jika anda bekerja, dokumen yang diperlukan ialah:

• Salinan kad pengenalan
• Penyata gaji tiga bulan terkini atau enam bulan terkini, jika ada pendapatan tak tetap macam elaun lebih masa (overtime).
• Penyata bank tiga bulan terkini atau enam bulan terkini, jika ada pendapatan tak tetap macam elaun lebih masa (overtime).
• Penyata KWSP atau borang EA
• Dokumen sokongan untuk pendapatan sampingan (pendapatan sewa, ASB dan lain-lain)
• Borang tempahan atau surat niat untuk anda membeli rumah

5) Beberapa Tips Penting Lain

Selain 4 perkara utama di atas, ada juga beberapa cara lain yang akan bantu permohonan pinjaman anda..

• Pastikan gaji yang diterima dalam penyata bank sama dengan slip gaji anda.
• Pastikan baki bulanan simpanan bank anda tak berkurang.
• Elakkan guna lebih daripada separuh had maksima kad kredit anda. Contohnya kalau had maksimum RM6,000, jangan lebih RM3,000. Ini kerana bank akan anggap anda bergantung kepada hutang. Skor kewangan anda jadi tak cantik dan kadar faedah akan tinggi.

Cukupkan Wang Untuk Bayar Kos Beli Rumah

Ada beberapa kos yang anda perlu bayar bila beli rumah. Secara kasar anda perlu sediakan sekitar 13%-14% daripada harga rumah untuk bayar kos belian, sekiranya anda pembeli rumah pertama. Kalau anda beli rumah kedua, sekitar 15%-16%. Nota: kos beli rumah kedua lebih tinggi kerana tiada diskaun duti setem.

Jadi apa kos-kos yang terlibat tu? Ada tiga yang utama:

1) Deposit

Deposit rumah adalah sebanyak 10% daripada harga belian. Masa setuju beli rumah, anda akan bayar wang tempahan sebanyak 3% kepada agensi hartanah atau peguam sebagai pemegang amanah. Setelah pinjaman lulus, anda akan tandatangan perjanjian jual beli dan bayar baki 7% lagi, menjadikan jumlahnya 10%.

2) Kos Guaman Dan Duti Setem Perjanjian Jual Beli

Anda juga perlu sediakan tunai sebanyak 3% – 5% daripada harga belian untuk bayar kos guaman dan duti setem perjanjian jual beli. 

Bilakah anda perlu bayar kos guaman ni? Bila pinjaman lulus dan anda lantik peguam untuk buat perjanjian jual beli, mereka biasanya akan minta deposit sekitar RM 300 – RM500. Baki kos guaman ni anda perlu selesaikan setelah perjanjian jual beli tu ditandatatangan dan disetem.

3) Kos-kos Lain

Selain daripada kos guaman dan duti setem perjanjian jual beli, anda juga ada beberapa kos lain, iaitu kos guaman dan duti setem perjanjian pinjaman, insuran MRTT dan kos penilaian rumah. Tapi biasanya kos-kos ni anda tak perlu bayar tunai. Kebanyakan pakej pinjaman benarkan anda untuk masukkan kos ni dalam pinjaman. Apa pun, rujuk jurubank anda sebelum teruskan.

Rancang Jangkamasa Jual Beli

Ok, setelah anda bersedia dari segi kewangan, anda juga mesti rancang jangkamasa jual beli tu. Persoalan yang kita nak selesaikan dalam bahagian ni ialah, kalau buat belian rumah, bila anda akan dapat kunci?

Untuk sesetengah individu, jangka masa jual beli ni penting. Kita mungkin perlu rancang bila perlu keluar dari rumah sewa, daftar anak di sekolah baru dan sebab-sebab lain.

Jadi macam mana kita tahu bila kita akan terima kunci? Proses jual beli ni sebenarnya berkait rapat dengan status hartanah tu.

1) Jangkamasa Hartanah Freehold Dengan Geran Individu

Hartanah freehold adalah jenis milikan kekal. Hartanah tersebut adalah milik anda selama-lamanya, melainkan jika Kerajaan mendapatkan semula hartanah tersebut melalui akta tertentu.

Ini maksudnya proses pindah milik dari penjual kepada pembeli tu lebih mudah dan pendek. Proses pindah milik boleh selesai dalam tempoh 90 hari bekerja dari tarikh perjanjian jual beli. Ini maknyanya, anda akan dapat kunci sekitar 3-4 bulan.

2) Jangkamasa Hartanah Leasehold Dengan Geran Individu

Berbeza pula dengan hartanah jenis leasehold. Hartanah ini kerajaan pajak kepada anda untuk satu tempoh, biasanya 99 tahun. Bila tempoh pajakan itu hampir tamat, anda perlu perbaharui tempoh tu dengan membayar premium tanah. Kalau tak, kerajaan negeri akan ambil semula tanah itu.

Tanah jenis leasehold ni kebanyakannya ada sekatan. Sebarang pindah milik perlukan kebenaran dari kerajaan negeri. Sebab tu lah proses pindah milik hartanah leasehold ni biasanya lebih lama. Jika hartanah freehold selesai dalam masa 3 bulan, hartanah leasehold pula akan ambil masa sekitar 6-7 bulan dari tarikh perjanjian jual beli. Jadi, rancang betul-betul belian anda.

3) Jangkamasa Lebih Lama Dalam Situasi Berikut

Ada juga beberapa keadaan yang akan jadikan proses jual beli tu lebih lama. Pertama sekali, kalau anda beli hartanah kawalan macam Rizab Melayu atau rumah kos rendah. Proses pindah milik hartanah begini perlu dapat kebenaran dan akan memakan masa ekstra 2-3 bulan.

Begitu juga kalau anda beli rumah guna pinjaman LPPSA, atau pemilik ada hutang dengan LPPSA. Anda patut jangka sekitar 1-2 bulan ekstra.

Untuk hartanah jenis geran induk / master title, prosesnya kita tak dapat jangka. Proses pindah milik hartanah master title ni perlu dapat pengesahan daripada pemaju. Kalau pemaju bagi respond yang baik, maka cepatlah prosesnya. Begitu juga sebalik.

Proses juga boleh jadi lama kalau berdepan dengan isu hak milik contohnya rumah master title yang perlu buat penukaran nama, pemaju bankrap, proses pusaka dan juga perceraian.

Contoh-contoh yang saya sebut ni mungkin perlu tambahan masa 6-12 bulan berbanding proses biasa.

Kaji Lokasi Dan Ziarah Ke Rumah

Allright. Seleas anda dah rancang jangkamasa jual beli, sekarang tiba masa untuk anda cari rumah. Tapi sebelum tu…..

1) Kaji Dan Senarai Pendek Lokasi Terlebih Dahulu

Jangan main redah je pergi tengok rumah. Anda akan penat, stress dan buang masa. Pertama sekali senarai pendek dahulu lokasi mana yang sesuai dengan anda. Macam saya sebut sebelum ni, kalau beli untuk duduk, carilah rumah yang dekat dengan tempat kerja kita dan isteri. Ini akan jimatkan kos petrol, tol dan juga masa. 

Kalau tak dapat pun, pilihlah lokasi yang lebih dekat dengan tempat kerja isteri kita. Kita orang lelaki tak apa jauh sikit.

Pastikan rumah juga rumah tu dekat dengan kemudahan yang anda selalu pergi macam pasaraya, sekolah, masjid dan lain-lain.

Proses nak kaji lokasi ni bertambah penting kalau anda beli untuk pelaburan. Jangan 100% harap kepada perunding hartanah (macam saya) atau tuan rumah untuk terangkan kebaikan atau keburukan tentang rumah. Mereka ada kepentingan. Kalau pelaburan tak menjadi, anda yang akan terima padahnya. Kemudian….

2) Buat Temujanji

Bila buat temujanji ni saya cadangkan anda hadir waktu siang supaya nampak gambaran sebenar kawasan. Waktu temujanji tu juga waktu yang anda lapang. Jangan set waktu yang anda tergesa-gesa macam hari bekerja, waktu lunch atau jam 6 petang. Bila anda tergesa-gesa, anda akan silap keputusan.

Semasa buat temujanji, kalau perunding hartanah yang uruskan rumah tu tanya tentang persediaan anda untuk beli rumah, berikan kerjasama. Mereka sebenarnya nak bantu anda dapatkan rumah. 

3) Ziarah Ke Rumah

Pada hari anda ziarah ke rumah yang nak dibeli, beri perhatian kepada perkara berikut:

• Persekitaran: ada ke perkara yang buat anda rasa tak selesa dari sudut kebersihan? Contohnya loji kumbahan, sampah atau tapat kuari.
• Kejiranan: siapa yang akan jadi jiran anda? Keluarga, pelajar atau pekerja asing? Bagaimana sikap mereka dalam menguruskan parkir kereta dan juga sampah?
• Ciri hartanah: tingkat berapa, menghadap apa?
• Keadaan rumah / bangunan: adakah rumah atau bangunan diselenggara dengan baik? Adakah rumah perlu buat pembaikan? Berapa kosnya?
• Barangan yang pemilik tinggal: adakah pemilik akan tinggalkan perabot tertentu dalam rumah? Minta mereka senaraikan.

Dari segi keadaan rumah, anda mesti semak betul-betul. Rumah selalunya dijual dengan keadaan semasa dan pemilik tak bertanggungjawab dengan kerosakan yang kita tak perasan. Biasanya ada empat jenis kerosakan yang perlu kita keluar belanja yang agak besar:  keretakan, bocor, paip tersumbat dan pendawaian.

Nota: retak cat biasa berlaku dan mudah untuk dibaiki. Tetapi retakan pada struktur adalah lebih serius. Kalau was-was, bawa kontraktor ke rumah.

Faham Dan Tandatangan Borang Tempahan

Borang tempahan ni biasanya ada kalau anda beli rumah melalui ejen hartanah. Borang ni sangat penting untuk jaga hak anda dan juga hak penjual. Oleh sebab itulah, anda harus faham terma-terma yang tertulis.

Antara terma dan syarat yang anda perlu ambil berat:

• Berapa lama tempoh yang pemilik benarkan untuk anda dapat pinjaman dan tandatangan perjanjian jual beli? Biasanya ini adalah sekitar 14 hingga 21 hari bekerja.
• Bilakah anda perlu selesaikan deposit 10% dan baki harga belian?
• Adakah pemlik akan pulangkan semula wang tempahan kalau pinjaman tak lulus?
• Apakah hak anda jika penjual batalkan jualan?
• Sekiranya anda batalkan belian, apa akibatnya?

Selepas anda dah jelas, tandatangan booking form dan kemudian bayar 3.18% daripada harga belian kepada agensi hartanah sebagai pemegang amanah. 

Pastikan juga anda bayar amaun tu kepada agensi hartanah berdaftar. Anda boleh semak pendaftaran mereka di laman web LPPEH.

Kalau anda beli rumah terus dari penjual, elakkan bayar wang tempahan terus kepada penjual tersebut. Sekalipun mereka pemilik yang sah, anda tak kenal hati budi mereka. Sebaliknya lantik peguam dan bayar wang tempahan kepada mereka.

Mohon Pinjaman Perumahan

Seterusnya, lengkapkan semua dokumen untuk mohon pinjaman rumah dan kemudian serahkan kepada ejen hartanah atau jurubank. Pada tahap ini, ada beberapa perkara yang anda perlu cakna.

1) Bank Mana Yang Patut Anda Guna

Saya agak bias kepada CIMB. Ini kerana proses kelulusan bank CIMB ni cepat dan syarat kelayakannya tak terlalu ketat berbanding bank-bank lain. Kadar keuntungan bank juga kompetitif, walaupun ada bank yang tawarkan lebih rendah.

Tapi saya nak sebut juga, kalau anda beli rumah dari jenis master title dan umurnya dah lebih 10 tahun, tak banyak bank yang boleh terima permohonan pinjaman anda. Kebanyakan bank anggap hartanah begini ada risiko. Setakat yang saya tahu, hanya Ambank dan Public Bank sahaja yang boleh buat kes macam ni.

2) Berapa Pinjaman Yang Anda Boleh Dapat?

Kalau anda beli rumah pertama, anda boleh dapat margin pembiayaan sehingga 100%, melalui Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP). Ini maknanya kalau rumah berharga RM200,000, anda boleh pinjaman sebanyak RM200,000.

Untuk rumah kedua pula, margin pembiayaannya sehingga 90% daripada harga rumah. Manakala untuk rumah ketiga dan seterusnya, sehingga 70%. Bank juga bagi pinjaman tambahan 5% untuk anda bayar kos perjanjian pinjaman, penilaian dan insuran.

3) Berapa Kadar Faedah / Keuntungan Bank?

Kalau anda nak semak kadar faedah / keuntugan bank semasa, anda boleh semak dekat website macam loanstreet. Tapi apa pun, jangan ambil bulat-bulat kadar faedah yang bank iklankan.

Ini kerana kadar faedah ni bergantung kepada skor kewangan individu. Kalau skor kewangan pemohon tu kurang baik, dia boleh jadi akan dapat kadar yang lebih tinggi berbanding biasa.

Pada tahun 2024, kadar faedah yang normal adalah sekitar 4.2% (skim 90%) dan sekitar 4.9% untuk Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP).

4) Berapa Lama Bank Ambil Masa Untuk Bagi Jawapan

Biasanya bank akan ambil masa sekitar seminggu setengah untuk proses permohonan pinjaman anda. Kalau lulus, banker akan hantar butiran pinjaman kepada anda. Pastikan anda dapat pinjaman seperti yang anda mohon. 

Kemudian, tandatangan surat tawaran bank dan maklumkan kepada peguam untuk draf perjanjian jual beli. Ejen hartanah anda juga boleh cadangkan peguam yang sesuai.

Tandatangan Perjanjian Jual Beli Dan Tunggu Pindah Milik Selesai

Biasanya peguam akan ambil masa sekitar 1-2 minggu untuk siapkan perjanjian jual beli. Sebelum tandatangan perjanjian tersebut, minta peguam terangkan kepada anda terma perjanjian dan anggaran masa untuk mereka selesaikan pindah milik.

Kemudian, bayar baki deposit sebanyak 6.82% berserta yuran guaman. Peguam kemudian akan setem perjanjian tersebut dan seterusnya buat proses pindah milik.

Macam yang saya terangkan sebelum ni, rumah berstatus freehold dengan geran individu biasanya boleh selesai sekitar 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli. Manakala untuk rumah leasehold sekitar 6 bulan.

Masa dalam tempoh pindah milik, elok juga kalau anda follow up dengan peguam tentang status semasa pindah milik. Ini untuk pastikan jual beli tu boleh sempurna dalam jangka masa yang sepatutnya.

Kalau pindah milik tu tak selesai dalam jangka masa yang sepatutnya, pemilik akan beri anda satu bulan tambahan. Dalam tempoh ini penjual akan kenakan penalti.

Terima Kunci Dan Semak Keadaan Rumah

Semasa dalam proses pindah milik, anda perlu tahu satu satu penting. Akan tiba masa nanti, anda dah kena bayar sebahagian installment rumah, tapi anda masih tak layak terima kunci.

Kenapa jadi macam ni? Ini kerana untuk rumah yang ada hutang, bank anda akan bayar pemilik dua kali. Bayaran pertama untuk selesaikan baki hutang mereka. Dan bayaran kedua untuk lebihan keuntungan. 

Bila bank anda bayar baki hutang pemilik, anda dah mula bayar bulanan rumah. Anda hanya layak terima kunci bila bayaran penuh dah selesai, biasanya sekitar sebulan ke dua bulan dari bayaran pertama. Jadi jangan terkejut, ini proses biasa.

Selepas semua proses selesai, dapatkan kunci daripada pemilik atau ejen. Semak keadaan rumah dan pastikan rumah tu seperti yang pemilik janjikan contohnya beserta dengan perabot. Jangan lupa juga untuk buat sambungan baru utiliti macam elektrik, air, pembetungan dan cukai pintu.