Kerajaan juga telah meletakkan beberapa usaha untuk meningkatkan jumlah penawaran perumahan mampu milik melalui PR1MA, SPNB, Rumah PPR, PPA1M dan lain-lain lagi. Melalui badan-badan yang diperuntukkan dibawah belanjawan didapati peruntukan bagi tahun 2017 telah meningkat sebagai contoh PR1MA meningkat peruntukan sebanyak 143 peratus dan PPA1M meningkat sebanyak 51 peratus.
Adakah inisiatif ini memadai kepada generasi muda pada hari ini dan masa depan?
Jawapannya tidak.
Kerana melalui Belanjawan 2017 yang telah diluluskan, kerajaan hanya tertumpu kepada pemilikan rumah tetapi tidak ‘pemilikan berhemah’. Kerajaan menfokuskan kepada aspek permintaan diperkasakan berbanding memperkasakan aspek penawaran perumahan mampu milik di Malaysia.
Tapi kenapa isu PENAWARAN ini penting?
Dalam teori ekonomi, aspek penawaran dan permintaan memainkan peranan penting dalam penentuan harga, semakin tinggi permintaan dan lembabnya penawaran makan harga secara natural akan meningkat, begitu juga dalam isu perumahan di Malaysia. Masalah yang lebih tepat lagi dalam isu penawaran ialah pemaju tidak berminat untuk bina rumah-mampu milik, dan kalau pemaju bina pun harga rumah masih tinggi atas beberapa faktor yang akan dikongsikan pada artikel seterusnya.
Berdasarkan Laporan Bank Negara tahun 2015, rumah yang bernilai sehingga RM165,060 diketegorikan sebagai mampu-milik. Pendapatan median rakyat Malaysia adalah RM4,585 dan pendapatan median tahunan adalah RM55,020. Oleh itu, median bagi rumah mampu milik adalah diantara RM165,060 dan RM242,00. Malangnya, hanya 21 peratus sahaja rumah mampu milik yang telah siap dibina berada dibawah nilai RM250,000 pada tahun 2014. Laporan BNM juga menyatakan bahawa lebihan penawaran (oversupply) bagi hartanah bernilai tinggi di atas RM500,000.
Laporan NAPIC pada tahun 2015 juga menyatakan bahawa rumah yang telah siap dibina pada tahun 2015 hanya sekitar 80 ribu rumah sahaja, ini termasuk rumah mampu milik, kos rendah, rumah mampu tengok dan jenis perumahan yang nilai jutaan ringgit. Maka masalah perumahan dari aspek penawaran masih menjadi masalah yang membelenggu kita. Dimana Kedudukan Ekonomi Rakyat?
Kita sekarang ini sedang membincangkan tentang isu perumahan mampu milik yang sentiasa evergreen dan menjadi masalah utama majoriti rakyat. Kaitan antara harga rumah dan pendapatan rakyat sangat penting untuk meletakkan samada rumah tersebut mampu-milik ataupun tidak. Faktor mampu ini jugalah yang akan menentukan generasi X dan Y mampu beli rumah atau sewa rumah.
Berapa ramai generasi kita pada hari ini dengan gaji RM1800-RM4000 mampu untuk beli rumah? Mampu tengok bolehlah, hatta berapa banyak rumah mampu milik yang ditawarkan? Teringat saya sewaktu ingin memohon projek perumahan PPRT, pembeli yang hadir cukup ramai sehingga barisan menunggu hampir 200 meter jauhnya, ibarat jualan pisang goreng panas.
Hakikatnya , kenaikan harga rumah di Malaysia banyak dipandu oleh isi rumah berpendapatan tinggi dalam lingkungan 40 peratus rakyat Malaysia sahaja. Mana-mana ahli politik dan pakar hartanah tidak boleh menafikan bahawa peratusan peningkatan harga rumah adalah terlalu tinggi berkali-kali ganda berbanding peratusan peningkatan pendapatan rakyat adalah terlalu rendah (stagnant).
Kalau kita lihat juga saban tahun, kerajaan terlalu syok menggalakkan rakyat untuk terus meminjam dan meminjam dengan keadaan rakyat sudah tersepit dengan kekangan ekonomi semasa. Sedar atau tidak paras hutang isi rumah negara adalah 89.9 peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK), iaitu antara yang tertinggi di Asia. Dalam buku Najibnomics tulisan Dr. Dzulkefly Ahmad menyatakan bahawa negara Malaysia sedang membangun dengan berhutang, rakyat hidup dengan berhutang dan ini disebut falsafah ‘Debt-Driven’.
Kenyataan media oleh CEO Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) pada 4 November 2016 telah memberi amaran bahawa skim pemilikan perumahan yang dilancarkan dibawah Belanjawan 2017 mengenai “End-Financing” atau skim pembiayaan akhir akan memberi kesan kepada pemilik akaun 2 KWSP yang mana bagi peminjam dibawah skim ini bagi membiyai pembelian rumah PR1MA, tidak boleh mengeluarkan wang simpanan dalam akaun 2, serta tidak dibenarkan untuk membuat pinjaman lain selagi mana tidak menyelesaikan hutang pinjaman perumahan tersebut.
Hakikat inilah yang kita sedang hadapi sehingga rakyat dipaksa untuk mengorbankan duit pencen mereka demi memiliki sebuah rumah mampu milik yang belum tentu benar-benar mampu dimiliki berdasarkan keadaan pendapatan ekonomi rakyat terbanyak.
Justeru, Apa Solusi Atau Penambahbaikan Yang Boleh Dilakukan?
Kalau kita baca isi-isi diatas, kita dapati selain daripada faktor tidak mampu rakyat untuk memiliki rumah, faktor terbesar dan utama adalah faktor jumlah penawaran rumah mampu milik yang tidak memadai bagi rakyat Malaysia yang memerlukan dari rakyat berpendapatan sederhana dan bawah.
Kerajaan tidak seharusnya memanipulasi sistem kewangan yang sedia ada dengan menggalakkan rakyat terus berhutang dan berhutang dengan menawarkan pelbagai kaedah pinjaman demi memiliki keperluan wajib mereka yakni rumah.
Berdasarkan pemerhatian, ada beberapa solusi yang boleh diketengahkan dari kaca mata pembuat dasar, idea yang boleh dicadangkan ini tercetus apabila isu yang menghantui anak muda kita sekarang ini.
Solusi / Penambahbaikan yang boleh dicadangkan:
1. C&C dan Land Premium
Inisiatif ini untuk meningkatkan penawaran mampu milik dan mampu menurunkan harga rumah pada tahap yang mampu milik. Pemaju swasta ketika ini terpaksa menanggung kos ‘Compliance & Contribution Cost’ (C&C) yakni 10 peratus dan ‘Land Premium’ sebanyak 15 peratus bagi membina rumah mampu milik. Pemaju swasta tidak bodoh untuk menyerap kos ini dalam belanjawan mereka, maka apa yang jadi ialah kos ini akan diletakkan kepada pengguna sebanyak 25 peratus (10%+15%).
Compliance cost = bina parit, taman permainan, kawasan hijau dan lain-lain.
Contribution cost = bina pencawang elektrik kabel telekomunikasi dan loji kumbahan.
Land Premium = harga yang dibayar atas tanah oleh pemaju kepada pemilik tanah
Kerajaan hanya perlu menanggung compliance cost dan land premium bagi pembinaan rumah mampu milik sahaja, manakala contribution cost sepatutnya ditanggung oleh syarikat berkenaan kerana mereka juga mencari untung seperti mana pemaju perumahan.
Sebagai contoh rumah mampu milik yang berharga RM400,000 dapat dikurangkan sebanyak RM 100,000 melalui pengurangan sebanyak 25 peratus dari pemotongan kos-kos diatas.
2. PR1MA & Agensi Kerajaan
PR1MA dan agensi perumahan kerajaan persekutuan dan negeri perlu menfokuskan untuk menyediakan rumah yang bernilai dibawah kemampuan rakyat sepertimana yang Bank Negara sebut dalam Laporan 2015 bahawa purata kemampuan rakyat pertengahan adalah rumah dibawah RM300K, realitinya PR1MA dan agensi-agensi kerajaan sibuk membina rumah-rumah bernilai RM400K keatas dan apatah lagi di kawasan bandar, harga rumah RM500K ke bawah sungguh susah untuk dijumpa.
3. Rumah Mampu Milik Hanya Untuk Pembeli Pertama
Disebabkan rumah sudah menjadi sasaran pelaburan, maka rumah menjadi alat spekulatif untuk mendapatkan keuntungan pada masa depan. Sebab itu, perlu ketegasan bahawa rumah mampu milik hanya untuk pembeli pertama khususnya bagi pasangan yang baru berkeluarga. Kerajaan sudah lakukan usaha ini, namun usaha ini perlu diselaraskan juga pada sektor swasta selaras dengan cadangan nombor satu diatas.
4. Discourage Pembeli Spekulatif
Tujuan untuk membeli rumah sebagai aset tidak menjadi masalah besar, tapi yang jadi masalah besar ialah orang yang beli rumah adalah dari golongan yang telah pun memliki lebih dari 2 buah rumah, sedangkan lebih ramai yang tidak memiliki rumah, kesannya ialah harga rumah akan terus meningkat sedangkan golongan pertengahan dan bawah masih banyak tidak memiliki rumah. Real Property Gains Tax ketika ini masih belum mampu menghakis peningkatan harga rumah secara keseluruhan.
Dunia ini tidak adil bukan, sekiranya yang kaya terus kaya dan susah terus papa kedana.
Oleh itu, Duti Setem bagi pembelian rumah perlu dinaikkan kepada 5% rumah ketiga, 7.5% rumah kedua dan 10% rumah ketiga dan seterusnya. Tindakan ini tidak akan memberi kesan kepada mereka yang benar-benar memerlukan rumah (genuine home buyers).
5. Housing Data Bank
Cadangan no.1, no.2, no.3 adalah berkait yang mana kerajaan memberikan kerjasama dalam menanggung kos ‘compliance dan land premium’ pada pihak pemaju swasta. Seterusnya kerajaan perlu menubuhkan satu pusat pengkalan data untuk mengumpulkan segala jenis perumahan yang dibina oleh kerajaan dan swasta, khususnya bagi rumah mampu milik. Inisiatif ini pasti akan memudahkan rakyat dan kerajaan untuk pembelian dan penyampaian maklumat.
Senang bila rakyat atau couple-couple yang rancang untuk beli rumah boleh terus rujuk laman web yang menghimpunkan segala data rumah-rumah diseluruh Malaysia.
Adakah usaha diatas boleh mengurangkan masalah?
Saya yakin sedikit sebanyak boleh, tapi polisi dan perlaksanaan polisi kenalah bersih (Tanpa Rasuah)
Mari kita meletakkan falsafah memiliki rumah sebagai tempat berlindung dan di antara benda wajib mesti ADA sebagai seorang manusia, dan bukan sebagai alat Spekulatif untuk mengaut keuntungan.
JIKA ANDA ADA RUMAH UNTUK DIJUAL / DISEWAKAN ATAU INGIN MEMBELI / MENYEWA RUMAH BOLEH TERUS MENGHUBUNGI SAYA MELALUI WHATSAPP +60167862587.
